In questi giorni molti clienti ci chiedono quale impatto può avere l’emergenza sanitaria sui contratti in corso e se un evento eccezionale e di grave turbamento dell’economia come quello che stiamo vivendo, possa in qualche modo essere considerato causa di risoluzione o giustifichi una revisione dei contratti stessi.
Chiaramente molto dipende dalla natura del contratto e dalle specifiche prestazioni a carico delle parti.
Andiamo per ordine.
I negozi ed i ristoranti sono chiusi e non riescono più a far fronte ai costi di gestione.
Il DPCM del 15.03.2020 “Salva Italia”, estendendo le misure già previste per le c.d. “zone rosse” a tutto il territorio nazionale, ha dato la possibilità anche ai piccoli imprenditori di aver accesso alla Cassa Integrazione (per nove settimane) ed a un credito d’imposta pari al 60% del canone di affitto (solo relativamente al mese di marzo 2020). Misure che la stragrande maggioranza degli addetti ai lavori già ritiene insufficienti.
Un negoziante, che gestisce il suo esercizio in locazione, che tutela ha in questi casi?
Può innanzitutto invocare la possibilità di recedere per gravi motivi. La legge sull’equo canone (L. 392/78) prevede infatti che, a prescindere da qualsiasi previsione in senso contrario del contratto, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può sempre recedere dalla locazione, con un preavviso di sei mesi. La giurisprudenza ha tradizionalmente identificato, per gravi motivi, quelle circostanze sopravvenute e imprevedibili, al di fuori del controllo del conduttore, che rendono non più sostenibile la prosecuzione della locazione. Non vi è dubbio che la pandemia che stiamo subendo rientri ampiamente nelle prime due categorie, mentre spetterà al conduttore provare che il calo dei consumi o la forzata chiusura del locale sia di tale gravità da rendere intollerabilmente gravosa la prosecuzione della locazione.
La giurisprudenza ha sempre concesso con il contagocce questo rimedio: mi sento pertanto di dire che qualche giorno di obbligata chiusura potrebbe non essere sufficiente per invocare il recesso, ma visto che il periodo di chiusura verrà con molta probabilità prorogato, la gravità può ritenersi tale da rendere impossibile la prosecuzione della locazione.
Altro punto di attenzione: questa norma consente solo di recedere dalla locazione ma non dà diritto a rinegoziare il canone anche se, molto spesso una ragionevole offerta di revisione del canone da parte del locatore consente di mantenere la locazione.
Il conduttore continua ad avere la disponibilità dell’immobile, ma è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto.
Da ciò deriva una legittima sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza, oltre al diritto di reclamare il rimborso della parte di canone non goduto.
A tal proposito, la legittimità a sospendere il pagamento del canone di locazione, sussiste solo quando l’immobile è divenuto completamente inutilizzabile, ovvero viene meno l’utilizzabilità integrale della prestazione.
Pertanto, si può invocare il “coronavirus” quale motivo straordinario ed imprevedibile, causa legittima di inadempienza dei contratti di locazione commerciale, muovendosi non in base alle norme che riguardano il contratto di locazione, bensì facendo riferimento alle disposizioni che regolano il rapporto obbligatorio.
Si potrebbe invocare “L’impossibilità sopravvenuta” (art. 1256 c.c.) causa di legittima estinzione dell’obbligazione, oppure, a seconda delle circostanze, di giustificazione del ritardo nell’adempimento.
Tale impossibilità, per essere giuridicamente rilevante, deve avere a riferimento un evento eccezionale ed imprevedibile, estraneo alla sfera del debitore ed idoneo a provocare un impedimento obiettivo ed insormontabile allo svolgimento della prestazione.
Si parla in tal senso di “causa di forza maggiore“, come epidemie, catastrofi, guerre, che rientrano tra quelle idonee a giustificare l’inadempimento o a ritardare l’adempimento
Penso, inoltre, a tutti quei contratti di franchising per i quali il pagamento delle royalties continua ad essere richiesto mentre le attività sono state obbligate alla chiusura.
Come potrebbe imputarsi ad un fornitore la mancata consegna o il mancato pagamento della prestazione?
È in corso un cambiamento significativo delle condizioni macro-economiche nella stragrande maggioranza dei settori, dal turismo al commercio al dettaglio.
Anche laddove il contratto non contempli una clausola cosiddetta MAC (Material Adverse Change), che consentirebbe ai contraenti di recedere, non è irragionevole ritenere che una parte possa ritenere che l’emergenza in corso sia di tale gravità da determinare la risoluzione del contratto, perché divenuto oramai eccessivamente oneroso o perché essa non è più in grado, malgrado ogni sforzo, di adempiere alla sua prestazione.
Ma la risoluzione si può evitare offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto. Ed è quanto previsto dal V comma dell’art. 1467 c.c.
L’offerta di riduzione, analogamente a quanto accade in tema di rescissione (art. 1450 c.c.), è volta a ristabilire l’equilibrio contrattuale ed è espressa mediante un atto unilaterale (1324 c.c.) e recettizio (artt. 1334, 1335 c.c.) che comporti una modificazione del contratto sufficiente per ricondurlo ad equità.
Stessa possibilità è prevista dall’art. 1623 c.c. quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva mobile o immobile, si pensi a numerosi affitti di aziende che in questo momento sono state costrette alla chiusura, come previsto dal DPCM del 20.03.2020 che consente la prosecuzione delle sole attività che erogano servizi di pubblica utilità.
Ed anche in tema di contratto di appalto il Codice civile prevede all’art. 1664, in caso di circostanze imprevedibili, l’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo complessivo convenuto.
In questo momento il consiglio è quello di non assumere decisioni di natura legale improvvisate, sull’onda dell’emotività che questa situazione sta causando. Il quadro normativo cambia, letteralmente, ogni giorno e occorrerà ancora attendere qualche settimana per giungere ad un assetto legale consolidato.
Avv. Walter Antonio Calabrò
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