L’APPROPRIAZIONE INDEBITA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

                                             (Art. 646 c.p.)

Francesco Antonio Poggio – Emilia Sciullo

Introduzione

    L’amministratore di condominio è una figura professionale tenuta ad adempiere numerosi e complessi compiti. Pertanto, può accadere che lo stesso incorra in errori o in comportamenti dai quali può scaturire una sua responsabilità civile o penale.

In particolare, uno dei profili più rilevanti del rapporto di mandato che lega l’amministratore ai condomini è costituito dalla gestione del denaro di questi ultimi. Ed invero, rientrano tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 c.c.: la riscossione dei contributi e l’erogazione  delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; il compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; la conservazione della documentazione contabile inerente la propria gestione e l’attestazione, laddove il condominio ne faccia richiesta, relativa allo stato dei pagamenti  degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; l’esecuzione degli adempimenti fiscali, ed altresì la redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione. L’amministratore può quindi ricevere dai condòmini somme di denaro al fine di provvedere all’esecuzione di specifici pagamenti o da riversare nella cassa condominiale onde far fronte alle spese di gestione del condominio secondo i bilanci approvati dall’assemblea, ed è proprio per tale ragione che l’appropriazione indebita rientra, senza dubbio, tra i reati rispetto ai quali lo stesso può configurarsi come responsabile.

Nella realtà della vita condominiale, infatti, non accade di rado che l’amministratore si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, al contrario, con finalità personali. Tuttavia, mentre la giurisprudenza in tema di responsabilità civile dell’amministratore di condominio è molto ricca, lo stesso non può dirsi per quanto concerne la responsabilità penale di tale soggetto. Si pone allora il seguente interrogativo: cosa possono fare i condomini di fronte al comportamento illecito posto in essere dall’amministratore che determini un ammaccamento di cassa?  E quando, in concreto, si configura una sua responsabilità penale?

  1. L’evoluzione normativa del reato di appropriazione indebita: il D.lgs n. 36/2018

Ebbene, anzitutto occorre rilevare che il reato di appropriazione indebita è disciplinato dall’art. 646 c.p., il quale punisce con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro 1.000 ad euro 3.000 “Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro e la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso”; il secondo comma prevede poi un aumento di pena qualora il fatto sia commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario.

In materia, significative novità sono state introdotte dal legislatore con il D.lgs n. 36/2018, che ha reso il delitto di appropriazione indebita procedibile esclusivamente a querela di parte. In altre parole, i condomini che intendano agire nei confronti dell’amministratore, devono presentare la querela entro tre mesi dalla notizia del fatto che costituisce reato, come espressamente previsto dall’art. 124 c.p. E’ bene tuttavia precisare che, vertendosi nell’ambito del condominio, la proposizione della querela e la sua eventuale remissione devono essere approvate dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Il rispetto dei termini esaminati si rivela indispensabile, non potendosi altrimenti più procedere nei confronti dell’amministratore che abbia posto in essere atti corrispondenti a quelli del proprietario del bene incompatibili con il titolo detenuto, violando il rapporto di fiducia con i condomini.

Ciò è stato ribadito recentemente anche dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “Per la proposizione di una valida istanza di punizione da parte di un condominio di edifici occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dei condomini così da conferire all’amministratore l’incarico di perseguire penalmente un soggetto per un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune[1] Nella disciplina ante riforma, era invece prevista la procedibilità d’ufficio qualora il fatto fosse stato commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, ovvero qualora il fatto fosse stato commesso con abuso di autorità o di relazioni domestiche o con abuso di relazioni d’ufficio, di prestazione d’opera, di coabitazione o di ospitalità.

  1. La giurisprudenza di legittimità sull’appropriazione indebita nel condominio

La Suprema Corte ha chiarito più volte quali sono le condotte illecite che indicano univocamente la consapevole realizzazione del reato di appropriazione indebita da parte dell’amministratore di condominio.

In particolare, secondo i giudici di legittimità, “commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali[2]. Nel caso in esame, la somma versata dai condòmini per le spese del servizio di teleriscaldamento era stata utilizzata e prelevata uti dominus dall’amministratore, allo scopo di coprire le perdite che si erano verificate in altro condominio da lui gestito.

Ed ancora. Commette il reato di appropriazione indebita “l’amministratore di condominio che versa in un unico conto le risultanze delle precedenti gestioni, di fatto confondendole, Difatti, sotto il profilo soggettivo non può sostenere di non aver agito con dolo specifico, previsto dall’art. 646 c.p., fattispecie per la configurazione della quale è sufficiente il dolo eventuale[3]. Secondo la Corte l’amministratore infedele che versa le somme provenienti da diverse gestioni in un unico conto, sia esso costituito da impiego bancario o postale o in altra forma di investimento, accetta il rischio che attraverso la confusione delle stesse parti degli attivi, riferibili a ciascun condominio, vengano distratti, con la conseguente appropriazione indebita dei medesimi.

Per quanto concerne, invece, il tempus commissi delicti, la Corte di Cassazione ha chiarito la natura istantanea del delitto in esame, che si consuma con la prima condotta appropriativa. Secondo i giudici di legittimità la fattispecie in esame si perfeziona con la mancata restituzione delle somme non spese, accompagnata dal dolo specifico di realizzare un ingiusto profitto, a nulla rilevando il momento in cui sia stato scoperto l’ammanco, essendo onere dei condòmini accedere e controllare la documentazione contabile, e così venire a conoscenza dello stesso[4]. In senso contrario, una parte minoritaria della dottrina ritiene che la consumazione del delitto debba coincidere con il momento in cui l’agente consegue il profitto, rischiandosi altrimenti di non riuscire a ricostruire con precisione il momento del compimento dell’atto appropriativo.

Dunque, posto che l’amministratore gestisce denaro altrui, ossia dei condòmini, in presenza di simili comportamenti illeciti posti in essere dallo stesso, questi ultimi possono chiedere all’Autorità Giudiziaria la condanna dell’amministratore per appropriazione indebita. Tale condanna risulta particolarmente onerosa per l’amministratore, determinando anche il venir meno del requisito dell’onorabilità, qualità necessaria per l’esercizio della relativa professione.  Di conseguenza, l’amministratore condannato per il delitto in esame cessa di esercitare le sue funzioni, con facoltà per i condòmini di procedere alla nomina di un nuovo amministratore.

[1] Cass. Pen., Sez. II, 13 febbraio 2020, n. 12410: nella specie, l’imputato, era accusato del reato di appropriazione indebita aggravata e continuata in danno di un codominio, essendosi appropriato, in qualità di amministratore condominiale, di un ingente somma di denaro.

[2] Cass. Pen., Sez. II, 31 maggio 2017, n. 31322.

[3] Cass. Pen., Sez. II, 19 dicembre 2019, n. 4161

[4] Cass. Pen., Sez. II, 6 febbraio 2018, n. 21011: “Integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore di condominio che rifiuti o ritardi la riconsegna annuale ex art. 1129 c.c. delle somme detenute per conto di ciascun condominio, allorquando tale condotta sia finalizzata al conseguimento di profitto ingiusto, conseguendone che il reato di appropriazione indebita dell’amministratore si consuma in corrispondenza di tale termine, con cadenza annuale”.

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